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房产税加速,受影响最大的是这17%的人
作者:黎仕渟 2018-08-15 10:57 来源:楼市参考
[提要] 针对这个还没有开征的税种,我们能做的是什么?

★阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

01

       最近房地产市场动静不小,上周住建部开会明确了“坚决遏制投机炒房,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定”这样的主旨思想。让很多人彻底死了心。市场也有不小反应

       今年前7个月,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。

        ● 8月10日,太原国土局“区域绝佳”的8宗地块全部流拍,仅有的两家拿地公司出价不达拍卖底价,而这8宗地块原被认为有望拍出“地王”;

        ● 同日杭州临安区的三宗幅地块,均以底价成交;

        ● 南京当日出让的两幅宅地引来多方参与竞拍,但成交价格也较之前的“地王”价降了近3000元/平方米。

        同时有中介挂出了房叔抛售房产的信息,房子真不少:

       而波及面最大的,则是房产税提速的消息,新京报刊文认为:房产税出台的时机已基本成熟。

       大众关心房产税,核心还是从自己出发:什么时候出,对房价有何影响,怎么征收,对我有何影响?……

       我们今天就来说说这个问题。

02

       在不久前召开的天风证券的中期策略会上,长平经济研究所执行所长王先生对于房地产税做了自己的预测。

       王先生对于“房地产税时间表”的预测非常具体:

       根据全国人大常委会公布的2018年立法工作计划,涉税的立法工作是其中的重点,“这些立法项目由有关方面抓紧调研和起草工作,视情在2018年或者以后年度安排审议”,其中就包含房地产税。

       当然这个房地产税时间表的分析,也基本上是根据现有的立法框架来做的:

       ①税收法定是原则,房地产税的征收一定是依靠房地产税法来做,按目前的规划,2020年前全面落实税收法定原则。

       ②房地产立法现在确定就是两级立法,开征也是由地方决定,中央不会统一决定。

       ③其实全国的立法和地方的立法实际上在同步进行,就是说看着全国人大立法在推进的同时,准备征收的城市的立法在同步进行,全国通过以后2020年也可能地方要做的城市就开始立法,立法以后2021年地方两会通过后就可以实施,这样2021年房地产税可以在部分城市开始征收。

        至于征收的准备工作,潘石屹已经在微博上告诉了我们:“最近房地产市场发生了一件大事——不动产登记全国联网,似乎没有引起人们的关注”。

03

       房地产税,收是肯定要收的,但问题就在于怎么收。

       在房地产税讨论最热烈的时候,独立经济学家马光远的一条“避税攻略”吸引了众多眼球,“八套房可以不缴纳房产税”的说法,让他收到了拥趸们的掌声,也收到了反对者的责骂。而马光远这种分析的前提是以家庭为单位,按套数征收,且从第三套房开始征税。

       当然这其中有很大的戏谑的成分,王长勇的研究更具实际意义,比他对房地产税的要素做了一些前瞻分析:

       ①范围:存量+增量,所有工商业房地产和个人住房都按评估值征税(六、七折);

       ②扣除:按面积扣除,家庭人均40平方米,设税收优惠,对困难家庭、低收入家庭有一定减免;

       ③税率:低于1%的两档税率,一档低于0.5%,一档高于0.5%,

       惩罚税率:高档大面积住房比如别墅,家庭人均超过100平方米部分,征收1%-5%;

       ④综合:以城市为单位综合,属地缴税,不跨城市综合征税。

        笔者注意到,在这些数据中,也是有现实依据的。40平方米是全国人均的住房面积,而上海和重庆的房产税试点的一般税率均未超过1%,而重庆对于超标的部分,实行按超标倍数来分类征收。

       而业内的猜测也基本上集中在这几个层面,在按评估值征收而非交易值、有一定的家庭人均免征面积、“广税基、低税率”、差别化税率等方面能够达成共识,但是在具体按存量+增量征收还是存量豁免只针对增量征收、家庭单位的认定方式等方面存在巨大的分歧。

      从世界主流的征收房产税的国家的计税方式来看,各国对于征收房产税的共识在于:以评估的市场价值作为税基,按基本情况的不同确定税率,基本上能够做到“富人多征、穷人少征”以达到相对的公平。

04

       如果是这样,那有多少人会涉及?对房价有什么影响?

       因“六个钱包购房”而备受争议的中国经济体改研究会副会长樊纲在提到房地产税的时候就表示,“不能过于高估。因为房地产税在逻辑上能对房价形成压力,却未必就是“包治百病”的良药。

       当然除了对于房价的影响外,房地产税作为税收,直接影响的还是我们的钱袋子。

       现在房地产税还没有开征,但是在2011年开始,房产税的试点已经在重庆和上海开始了。按照两市的现行标准,人均的免征面积在60平方米,这个标准还是很宽松的。但是如果按这个低标准推广到全国的话,其影响范围还是比较广的。

       2015年全国1%人口抽样调查资料显示,在统计的城市、镇居民家庭中,人均住房面积在60平方米以上的户数比例分别为15.23%和21.46%,城镇合计有共有17.73%的户数人均住房面积在60平方米以上,假如这部分人群需要缴纳房产税,则涉及的人口规模达到1.44亿人(按照2017年城镇常住人口8.13亿人计算)。

       而如果将人均的免征面积扩展为专家预估的更为严格的40平方米每人,那么以上三个数据将提升为33.87%、43.08%和37.57%,那么涉及的人口规模将达到3.05亿人。

       房地产税被认为最大的作用是作为地方土地财政的替代品,成为地方财政的收入来源之一。

       那么我们看一下,2017年全国土地收入52059亿,创出历史新高,如果按5万亿来计算,房产税的征收要达到跟土地出让收入同样规模水平,则这1.44亿缴税人口每年人均缴纳的房产税费要达到3.47万元,三口之家10万房产税,这个税费显然是不可能的。

       让房地产税完全取代土地财政还不现实,而且如果标准更加严格后,涉及到的人口更多,那么相对应的人均税负可能还会下降,而且如果宽税基低税率的话,人均缴纳税费在多数人的承受能力范围之内。

而针对这个还没有开征的税种,我们能做的是关注房地产税的立法进程,在草案出台后的征求意见阶段,针对具体的条款畅所欲言,毕竟在房地产税法颁布后,它就要跟你产生很大的关联了。




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